Что такое ДНП и участок ДНП?

Аббревиатура ДНП расшифровывается как «Дачное Некоммерческое Партнерство». Это одна из форм объединения граждан, создаваемая для решения общих задач по ведению дачного хозяйства, садоводства и огородничества. Соответственно, участок ДНП — это земельный надел, расположенный на территории такого партнерства и предоставленный гражданину (или приобретенный им) для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур.

Ключевой момент: с 2019 года, с вступлением в силу Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», форма ДНП была упразднена. Все существовавшие ДНП были перерегистрированы в СНТ (Садоводческие Некоммерческие Товарищества) или ОНТ (Огороднические Некоммерческие Товарищества). Однако термин «участок ДНП» прочно вошел в обиход и до сих пор активно используется для обозначения бывших дачных участков, которые теперь юридически являются садовыми.

Таким образом, сегодня под участком ДНП обычно понимают садовый земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения, который изначально был выделен под дачное строительство.

На какой земле может находиться участок ДНП?

Исторически участки ДНП могли располагаться на двух категориях земель:

  • Земли населенных пунктов (ЗНП). Это наиболее предпочтительный вариант. На таких участках проще получить разрешение на строительство жилого дома и впоследствии оформить в нем постоянную регистрацию (прописку).
  • Земли сельскохозяйственного назначения (СХН). Участки на таких землях изначально предназначались в первую очередь для выращивания урожая, а строительство жилья было второстепенной задачей. После 2019 года они также приравнены к садовым.

Основные отличия ДНП от ИЖС и СНТ

Чтобы понять специфику ДНП, его часто сравнивают с другими распространенными форматами.

ДНП vs ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство)

  • Цель: ИЖС — строго для строительства жилого дома для постоянного проживания. ДНП (ныне СНТ) — для отдыха и ведения садоводства, но с правом построить жилой или садовый дом.
  • Инфраструктура: За развитие инфраструктуры (дороги, коммуникации, школы, больницы) в поселках ИЖС отвечает муниципалитет. В ДНП/СНТ все вопросы по подведению коммуникаций и содержанию дорог ложатся на плечи самих членов товарищества за их счет.
  • Стоимость и налоги: Участки ДНП, как правило, дешевле аналогичных по площади участков ИЖС. Однако налоговая ставка на землю в ДНП может быть ниже, так как кадастровая стоимость земли сельхозназначения часто меньше, чем земель населенных пунктов под ИЖС.

ДНП vs СНТ (Садоводческое Некоммерческое Товарищество)

После 2019 года разница между ними стала в основном исторической и формально-юридической. Фактически все ДНП стали СНТ. Однако «бывшие» ДНП часто отличаются:

  • Расположением: Традиционно ДНП чаще создавались на землях населенных пунктов, а СНТ — на сельхозземлях.
  • Приоритетом: В ДНП изначально больший акцент делался на возможность строительства дачного дома, а в СНТ — на выращивание плодовых деревьев и овощей.

Плюсы и минусы участка ДНП

Преимущества:

  1. Более низкая стоимость. Это главное преимущество. Цена земли и, часто, самих построек в ДНП ниже, чем в поселках ИЖС.
  2. Расположение в природной зоне. Такие участки обычно находятся за городом, в экологически чистых, живописных местах.
  3. Возможность строительства дома и прописки. На садовом (бывшем дачном) участке можно построить жилой дом, признать его пригодным для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Процедура имеет нюансы, но она полностью законодательно предусмотрена.
  4. Отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Для строительства садового или жилого дома на землях СНТ/ДНП разрешение на строительство не требуется (но требуется уведомление о планируемом строительстве в соответствии с Градостроительным кодексом).

Недостатки:

  1. Проблемы с инфраструктурой. Самый большой минус. Подведение газа, центрального водопровода и канализации, асфальтирование дорог — это почти всегда забота и расходы членов товарищества. Муниципалитеты помогают в этом редко.
  2. Сложности с пропиской. Хотя право на регистрацию есть, чтобы прописаться в доме на садовом участке, он должен быть официально признан жилым (соответствовать всем нормативам по безопасности, инсоляции, иметь подведенные коммуникации). Это требует времени и денег.
  3. Сложности с банковским кредитованием. Многие банки с осторожностью выдают ипотечные кредиты под залог участков и домов в ДНП/СНТ, считая их менее ликвидными, чем объекты ИЖС.
  4. Членские взносы. Обязательные ежегодные платежи на содержание общей территории, вывоз мусора, охрану и т.д.

На что обратить внимание при покупке участка ДНП?

Если вы рассматриваете такой участок, тщательно проверьте:

  • Категорию и вид разрешенного использования (ВРИ) земли в выписке из ЕГРН. Предпочтительнее: «земли населенных пунктов», ВРИ — «для ведения садоводства» или «для садоводства».
  • Наличие и состояние коммуникаций. Есть ли электричество (какой мощности), скважина или центральный водопровод, септик. Планируется ли подведение газа.
  • Устав и финансовое состояние товарищества. Поговорите с председателем и соседями, узнайте размер членских и целевых взносов, есть ли долги у товарищества.
  • Возможность подъезда и состояние дорог. Круглогодичный ли это подъезд, кто содержит дороги.
  • Историю участка. Убедитесь в чистоте прав продавца, отсутствии обременений.

В итоге, участок ДНП (ныне СНТ) — это отличный вариант для тех, кто хочет иметь загородный дом для сезонного или постоянного проживания с ограниченным бюджетом на покупку земли, но готов вкладывать силы и средства в самостоятельное обустройство инфраструктуры и решение бюрократических вопросов.

Источники