Что такое земли населенных пунктов?

Если говорить простыми словами, земли населенных пунктов (ЗНП) — это земли, которые находятся внутри черты (границы) городов, посёлков городского типа, сёл, деревень и других населённых пунктов. Их главное предназначение — застройка и комплексное развитие этих самых населённых пунктов. Это одна из семи установленных Земельным кодексом РФ категорий земель.

Согласно законодательству, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

Ключевая особенность ЗНП — их чёткая пространственная определённость. Границы населённого пункта, утверждённые в установленном порядке, являются той самой линией, которая отделяет «земли поселений» (устаревшее, но часто употребляемое название) от земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, промышленности и других.

Состав и зонирование земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов — это не однородная масса. Они разделены на территориальные зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимает местная администрация. Для каждой зоны устанавливается свой градостроительный регламент — набор правил, определяющий, что можно и что нельзя на конкретном участке.

Основные виды территориальных зон внутри ЗНП:

  • Жилые зоны. Предназначены для размещения жилых домов разной этажности (индивидуальная, малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная застройка), а также объектов социального, коммунального и бытового обслуживания.
  • Общественно-деловые зоны. Здесь размещаются административные здания, объекты образования, науки, здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, деловые и финансовые центры.
  • Производственные зоны. Предназначены для размещения промышленных, коммунальных, складских объектов, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.
  • Зоны инженерных и транспортных инфраструктур. Включают территории для прокладки и эксплуатации железных и автомобильных дорог, метро, трамвайных линий, портов, аэропортов, трубопроводов, линий связи, инженерного оборудования.
  • Рекреационные зоны. Это парки, сады, скверы, городские леса, пляжи, водоёмы, а также территории спортивных и туристических объектов.
  • Зоны сельскохозяйственного использования. Пашни, сады, огороды, сенокосы, пастбища, которые находятся внутри границ населённого пункта (например, личные подсобные хозяйства).
  • Зоны специального назначения. Кладбища, крематории, свалки, объекты для захоронения отходов и другие территории, требующие особого режима использования.
  • Зоны военных объектов. Территории, зарезервированные для нужд обороны и безопасности страны.

Что можно и что нельзя на землях населенных пунктов?

Возможности использования конкретного земельного участка в составе ЗНП определяются не только категорией земли, но и его видом разрешённого использования (ВРИ). ВРИ — это детализированное описание того, для каких целей можно использовать участок (например, «малоэтажная жилая застройка», «гаражное строительство», «объекты розничной торговли»).

ВРИ бывают:

  1. Основные. Разрешены без дополнительных согласований.
  2. Условно разрешённые. Требуют получения специального разрешения через публичные слушания (например, размещение небольшого магазина в жилой зоне).
  3. Вспомогательные. Допустимы только как дополнительные к основным или условно разрешённым (например, строительство гаража на участке с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство»).

Важно: Строительство жилого дома на землях населенных пунктов возможно не на всех участках, а только на тех, чей ВРИ это прямо предусматривает (например, «для индивидуального жилищного строительства — ИЖС» или «для ведения личного подсобного хозяйства — ЛПХ», если участок в границах населённого пункта).

Чем земли населенных пунктов отличаются от земель сельхозназначения?

Это один из самых частых вопросов. Главное отличие — в целевом назначении и правовом режиме:

  • ЗНП предназначены для застройки и комплексного развития поселения. Их ценность — в возможности возведения капитальных объектов с подключением к центральным коммуникациям.
  • Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой населённых пунктов и их главная цель — производство сельхозпродукции. Строительство на них, особенно жилья, сильно ограничено и, как правило, возможно только для объектов, непосредственно связанных с сельхозпроизводством.

Перевод земли из одной категории в другую (например, сельхозназначения в земли населенных пунктов) — это сложная, длительная и не всегда возможная процедура, требующая изменения генерального плана поселения.

Плюсы и минусы земель населенных пунктов

Преимущества:

  • Возможность оформления постоянной регистрации (прописки) в построенном жилом доме.
  • Как правило, лучше развита инфраструктура: дороги, транспорт, коммуникации (электричество, газ, водопровод, канализация).
  • Более широкий выбор видов разрешённого использования для различных нужд.
  • Упрощённый порядок одобрения строительства (в рамках установленного регламента).

Недостатки:

  • Стоимость земли и налогов на неё обычно выше, чем у земель сельхозназначения.
  • Существуют строгие градостроительные нормы и правила застройки (отступы от границ, этажность, плотность застройки).
  • Может быть запрещена или ограничена деятельность, связанная с сельским хозяйством (разведение скота, птицы).

Таким образом, «земли населенных пунктов» — это юридический термин, обозначающий территорию, официально входящую в границы города или села, чьё использование подчинено целям развития этого поселения и строго регламентировано местными ПЗЗ. Приобретая участок в составе ЗНП, крайне важно первым делом изучить его вид разрешённого использования в выписке из ЕГРН или правилах землепользования и застройки муниципалитета.

Источники